|
|
|
|
|
| |
BGH: Touristen, Feriengäste & Co. – Die Überlassung von Wohneigentum an ständig wechselnde Feriengäste ist Teil der zulässigen Wohnnutzung. |
|
| |
|
Der BGH hat nunmehr in einer aktuellen Entscheidung geklärt, dass, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung ist.
Mit der Entscheidung hat der BGH (Urteil vom 15.01.2010 – Az. V ZR 72/09) Rechtsklarheit geschaffen, da unzählige Landgerichte über diese Frage unterschiedlich geurteilt haben.
Argumente gegen die Ferienvermietung lassen sich vielfältig vortragen: Bspw. werde die Wohnnutzung durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer geprägt. Davon unterscheidet sich diese Nutzung in wesentlichen Punkten. Das Gebäude werde für einen nichtüberschaubaren Personenkreis geöffnet. Die Anonymität nehme zu, das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringere sich und außerdem nehmen Feriengäste typischerweise auf die Interessen der Hausgemeinschaft und das gemeinschaftliche Eigentum weniger Rücksicht. Das Gemeinschaftseigentum würde stärker abgenutzt. Eine andere Meinung vertritt die Auffassung, dass die Wohnnutzung auch die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste umfasst. Dies gelte zumindest nach einer dritten Auffassung jedenfalls bei Wohnungseigentumsanlagen in Feriengebieten. Der Bundesgerichtshof hat sich nun der Auffassung angeschlossen, dass die Wohnnutzung auch die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste umfasst. Allerdings mit der Einschränkung, dass die Teilungserklärung nichts anderes bestimmen darf und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben. Ist dies der Fall, so ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung, noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre.
Der Wohnungseigentümer, so der BGH, ist nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art. 14 GG (Eigentumsgarantie) i. V. m. § 13 Abs. 1 WEG folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Anerkannt worden ist da etwa die Nutzung als Ingenieur-Planungsbüro ohne Publikumsverkehr oder als Patentanwaltskanzlei. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, dass bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist. An diesem Maßstab sind deshalb auch die Wohnnutzungen zu messen, die von der Wohnnutzung abweichen, die in der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage vorherrscht. Die Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste bzw. an einen vergleichbaren Personenkreis überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß der Beeinträchtigung nicht schon deshalb, weil sie als gewerbliche Nutzung anzusehen wäre. Der BGH meint, dass der häufige Wechsel des Mieters als Feriengast nicht zu solchen Beeinträchtigungen führt, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben. Auch das Argument des Sicherheitsgefühls trägt nicht. Jeder Wohnungseigentümer hat das verfassungsrechtlich geschützte Recht, in seinem Wohnungseigentum Gäste zu empfangen und ein solches Recht steht auch einem Mieter zu. Deshalb können sich in jeder Wohnanlage Personen aufhalten, die nicht zu den Dauerbewohnern gehören, die diese nicht kennen und die diese deshalb verunsichern können. Gleiches gilt für das Argument, durch die Vermietung an Feriengäste werde das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage stärker beansprucht oder gar in Mitleidenschaft gezogen. Auch dieses Argument kann zwar im Einzelfall zutreffen. Es gibt jedoch auch Mieter, die mit einer Ferienwohnung weniger sorgsam umgehen, als mit ihrer Dauerwohnung. Es gibt aber auch Dauerbewohner, die es an dem gebotenen sorgsamen Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum oder auch mit dem Sondereigentum selbst fehlen lassen. Die entscheidende Frage, so der BGH, ist deshalb, ob ein solches Fehlverhalten bei Feriengästen typischerweise eher erwartet werden kann als bei Dauerbewohnern. Hierfür fehle jeglicher Anhaltspunkt.
Allerdings hat der BGH konstatiert, dass die Vermietung an Feriengäste den Charakter einer Wohnanlage verändern kann. Das gilt vor allem in kleinen Anlagen oder dann, wenn diese Nutzung zunimmt und die Dauernutzung zur Ausnahme wird. Dies sei dann ein Nachteil, der auch den Wert des Wohneigentums entscheidend vermindern kann. Einen solchen Mangel vermochte der BGH in dem zu entscheidenden Fall nicht zu erkennen.
Fazit:
Wollen Wohnungseigentümer der oft unliebsamen Ferienvermietung vorbeugen, so empfiehlt sich bereits ein entsprechendes Verbot in der Teilungserklärung aufzunehmen oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu regeln.
|
|
